Piața imobiliară din România intră într-o eră a cash flow-ului, bazată pe disciplină și fundamente economice solide, pe fondul costurilor ridicate de finanțare și al scăderii tranzacțiilor, arată o analiză realizată de OI Real Estate Group.
Piața rezidențială se îndepărtează de modelul bazat pe creșteri rapide de preț și intră într-o etapă în care lichiditatea, solvabilitatea și fundamentele economice ale proiectelor devin criterii esențiale de diferențiere, potrivit analizei care se bazează pe date publice, rapoarte sectoriale și studii ale TGV-CH Restructuring & Insolvency.
Risc mare de insolvență București
Indicatorii relevanți ai pieței arată presiuni severe: peste 77% dintre dezvoltatorii rezidențiali analizați în București se află în zona de risc mare sau foarte mare de insolvență, conform studiului TGV-CH. Datoriile cumulate ale companiilor din sector au ajuns la aproximativ 35 miliarde lei, aproape dublu față de nivelul din 2015.
Numărul tranzacțiilor rezidențiale din capitală a scăzut cu aproximativ 18,6% la începutul anului 2026, iar prețurile medii solicitate pentru apartamente au depășit pragul de 2.400 euro/mp. Randamentele brute ale investițiilor s-au comprimat către intervalul 4,5–5,5%.
„Piața nu mai este într-o etapă de euforie. Intră într-o etapă de selecție naturală. Capitalul devine mai atent, cumpărătorii devin mai sofisticați, iar proiectele fără fundamente solide vor întâmpina dificultăți tot mai mari. Intrăm într-o eră a cash flow-ului, nu a hype-ului”, declară Oana Ivan, potrivit comunicatului.
Cumpărătorii negociază agresiv prețurile
Dezvoltatorii încearcă să mențină prețurile oficiale de listă, însă valoarea efectivă a tranzacțiilor este influențată tot mai des de discounturi comerciale, pachete de amenajare, facilități de plată sau scheme alternative de finanțare.
„Vedem tot mai multe situații în care obiectivul principal nu mai este maximizarea marjei, ci accelerarea vitezei de vânzare și menținerea lichidității. Diferența dintre prețul afișat și prețul real al tranzacției devine o variabilă tot mai importantă în piață”, afirmă Oana Ivan.
Veaceslav Vlas, CEO Ecovillas Company, confirmă schimbarea: „Observăm clar o schimbare de comportament în piață. Chiar și în cazul proiectelor premium, cu tehnologii avansate, eficiență energetică și standarde ridicate de construcție, decizia de achiziție se ia astăzi mult mai greu decât în anii anteriori. Clienții analizează mai atent, compară mai mult și, în multe cazuri, amână decizia în speranța unei corecții de preț. (…) În cazul proiectului Nouvert, suntem în grafic cu dezvoltarea și vedem în continuare cerere pentru acest tip de produs, însă este evident că perioada de analiză și decizie a cumpărătorilor s-a extins semnificativ.”
Trecerea de la FOMO la analiză este evidentă. „Ani la rând piața a funcționat pe FOMO: «mai avem două unități», «mâine crește prețul», «semnează acum». Astăzi, dezvoltatorii sunt cei care trebuie să convingă. Pentru cumpărătorii disciplinați și bine informați, perioada aceasta poate genera oportunități pe care nu le-am mai văzut de mulți ani”, spune Oana Ivan.
Claudia Negru, owner The List Estate, adaugă: „Nu asistăm la dispariția cererii, ci la dispariția impulsului emoțional care a dominat piața în ultimii ani. Cumpărătorii nu mai cumpără din grabă, ci din analiză. (…) Este o evoluție sănătoasă pentru piață.”
Analiza OI Real Estate Group & The List evidențiază o polarizare accentuată între segmente. Rezidențialul resimte presiunea accesibilității, în timp ce birourile moderne, retailul mixt, logistica și industrialul rămân mai stabile.
„Nu cred că asistăm la un colaps al pieței. Cred însă că asistăm la sfârșitul unei perioade în care aproape orice proiect se putea vinde doar din promisiuni și marketing. Următorul ciclu va recompensa capitalul disciplinat, execuția, locațiile solide și proiectele construite pe fundamente economice reale”, concluzionează Oana Ivan.